发掘县域新内涵，探索地产新蓝海

长期以来，中国经济社会发展中货币增速远高于经济增速，地方政府对土地依赖日益加深，贫富分化加剧，城市与城市、城市与农村发展差异不断扩大，房价整体上涨压力依然较大，房地产调控成为常态短期难以改变。但政策和市场环境对每一家企业都一样，企业除了研究具体应对策略外，还应深入研究未来行业发展的战略要点。当前，商业地产、工业地产、旅游地产、养老地产已是炽手可热，或许我们应该更多地探讨县域地产这片关注较少的新蓝海！

　　一、国家城镇化战略突显县域地产新机遇
　　郡县安，天下治。县，历代就是天下安稳的根基。以广东为例，广东土地总面积17.98万平方公里，其中县域面积14.58万平方公里，占全省的81.1%；2011年广东县域常住人口5196万人，占总常住人口（1.05亿）的49.5%，无论是人口还是面积县的地位举足轻重。然而截至2010年珠江三角洲地区城镇化率达82.72％，步入城镇化成熟阶段；粤东、粤西、粤北地区的城镇化率分别为57.71％、37.67％、44.29％。广东农村人口约为3500万和外省来粤人口为2000万，绝大部分收入相对较低，较少享受城镇的住房、医疗、教育等条件。
　　随着人的城镇化上升为国家战略，县域桥头堡地位日益彰显。全面建成小康社会需要大力发展县域经济、提高县域居民生活水平，而作为国民经济的基础性和先导性产业的房地产，从长远来看具有十分巨大的空间。
　　二、经济和人口的聚集乏力是县域房地产最大软肋
　　从经济总量看，67个县级行政区域2007-2010年占全省比重分别为17.76%、18.49%、18.20%和18.79%，均未超过20%，县域经济总量占全省比重明显偏少（见表1）；从经济聚集来看，2010年广东全省地均GDP为2529.08万元/平方公里，而67个县级行政区域地均GDP为580.55万元/平方公里，不到全省1/4的水平，仅增城等三县（市）超过或接近全省平均水平，另外有37个县（市）甚至低于广东省67个县（市）平均水平，绝大部分县（市）经济聚集程度明显不足（见附表）。
　　从城镇人口聚集来看，2010年67个县级行政区域乡村人口占总人口的比例全部超过50%，有62个县（市）超过60%，甚至有26个县（市）接近或超过80%，县域人口聚集乏力（见附表）。
　　
　　众所周知，经济和人口的聚集程度是影响城镇化的核心因素，人口聚集有利于经济增长，推进经济聚集，反过来经济集聚又进一步刺激和带动了人口聚集和增长，而人口和经济的聚集恰恰又是房地产业发展最重要的基础。然而从广东实际来看，县域经济和人口聚集都不甚理想，人口和经济的聚集成为当前县域地产最大软肋。
　　三、探索县域地产新内涵，抢占地产发展新蓝海
　　从县域人口数量、土地面积以及国家和省城镇化的趋势来看，县域地产似乎前景无限光明；但研究经济聚集和人口聚集情况，并结合近些年三、四线城市和县城住宅滞销量不断扩大，仿佛县域地产又不那么乐观。但笔者认为，县域地产与县域经济社会发展、县域城镇化、农村现代化唇齿相依，紧密相连。县域经济是指一个县范畴内的全体经济的总和，是一种以县城为中心、乡镇为纽带、农村为腹地的区域经济。而县域地产是房地产业为支持县域经济发展所提供的一切提供场所和服务的总和，是县域经济基础性、先导性产业，除了传统住宅市场外还应有更加丰富的内涵。
　　首先，县域地产应包括乡村地产。中央文件多次指出，要鼓励农村土地加快向大户、家庭农场和农民合作社流转；《广东省城镇化发展十二五规划》也提出，转户农民今后可自愿将承包地、宅基地等上市流转并获得财产收益。企业是否可以把家庭农场、农村建设用地、农产品生产规模化、新农村建设等要素结合起来，整合资源，推动农业现代化步伐，实现乡村人口和经济聚集，抢占乡村地产市场？
　　其次，乡镇地产。《广东省城镇化发展十二五规划》指出，到2015年要实现县域经济实力显著提升，县域经济占全省地区生产总值的比例提高到25％以上；5万人以上的中心镇数量达120个；打造110个名镇、1900个名村。另外，对于留恋乡土或没有能力到县域或其他城市购房的群体，企业是否可以研发出适合乡镇经济住宅、商业项目？
　　再次，工业化是现代化不可逾越的阶段，也是县域经济发展的核心主题。企业是否可以整合资源发展工业地产、产业地产，一方面拓展新业务，同时又促进县城或中心镇人才、资金、科学技术、社会服务的聚集？
　　另外，企业是否还可以借助县域环境污染小发展养老地产？借助旅游资源丰富发展旅游休闲地产？
　　因此，发展县域地产要逐步树立房地产业不仅仅是盖住宅、建商场、修写字楼，而应是为一切经济社会活动提供场所并经营管理其场所的观念，并结合县域实际发展产业地产、商业地产、农业地产和住宅等多种业态。要充分挖掘开发商整合资源能力强、资金雄厚的优势，改变传统以直接销售为主的经营思路，发展持有、经营物业，探索适合乡村、乡镇、县城人口和经济聚集的产品。以项目带动县域人口和经济增长良性互动，从而实现企业在县域市场的新发展。
　　当前，大城市竞争日趋激烈、开发成本不断攀升，其发展空间越来越狭窄，房地产企业要启动和保持获利性增长，就必须超越产业竞争，战略性拓展新业务，寻找和培育新的生存区域，探索企业发展新蓝海！
　　（撰稿：广东省房协行业服务部副主任肖烈）

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