信宜：商铺售后返租中 出卖方（开发商）是否应对欠付租金负责？

　　茂名晚报讯 记者 郭瑞祥 通讯员 万彩凤 李燕杏 “商铺返租，投资稳赚”听起来确实很诱人！近年来，很多房地产开发商以此为卖点，大力推销自家公司开发的商铺。然而，美丽说辞背后往往暗藏诸多法律风险。

　　基本案情
　　2021年8月8日，黎某兴等二人与华某公司分别签订信宜市某大厦首层4个铺位的《商品房买卖合同（预售）》，约定华某公司应当在2024年6月30日交付上述铺位给黎某兴等二人。同日，黎某兴等二人又与华某公司签订《承包经营合同》，约定黎某兴等二人同意将该物业交由华某公司进行统一经营及管理，在签订《商品房买卖合同》之日起18个月起承租，第十九个月开始计算承包费，承包费用以三个月为一期，每期为71757元。华某公司承包经营上述商铺是用于建设该楼盘的售楼部。由于《承包经营合同》约定的支付承包费时间到达后，华某公司未按约定支付承包费给黎某兴等二人，其二人起诉请求华某公司支付2023年2月8日至2023年8月7日共两期的承包费143514元。

　　法院判决
　　法院审理认为，黎某兴等二人与开发商华某公司签订《商品房买卖合同（预售）》受让商铺后，又签订《承包经营合同》将该商铺交由华发公司统一经营管理，约定了承包物业、承包期限、承包费用及支付方式等，符合租赁合同“将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的特征，双方约定的“承包费”即租金。双方之间既存在租赁合同关系，又存在买卖合同关系，华某公司既是商铺的承租人，又是出卖人。
　　该案关键在于黎某兴等二人诉请支付承包费时，商铺未达到交付条件，《商品房买卖合同（预售）》约定的交房期限也未届满，此时，华发公司应否支付承包费给黎中兴、黎安。按照合同约定期限取得租金收益是出租人黎某兴等二人的合理预期，也是二人签订《商品房买卖合同（预售）》《承包经营合同》的关键因素，且双方没有约定黎某兴等二人取得商铺所有权后才能给华某公司承包经营。故商铺是否具备交付条件、所有权是否登记到黎某兴等二人名下，并不必然影响黎某兴等二人按照约定获取出租商铺收益的权利。
　　同时，华某公司既是商铺的承包经营方（承租人），又是商铺的出卖人，能够充分预见商铺的建设进度、竣工验收、交付时间等，且华某公司对《商品房买卖合同（预售）》中约定的交付期限也是明知的。在此情况下，华某公司仍然与黎某兴等二人签订《承包经营合同》，明确约定支付承包费的时间，华某公司应当诚实信用地履行合同。华某公司称其承租商铺是用于做所在楼盘的售楼部，足以证明华某公司对商铺的用途作了详细规划，也对相应商业价值和风险都有清晰预判。华某公司不能破坏双方按照合同约定形成的合理预期，将自己的经营风险转嫁给买受人。据此，法院判决华某公司支付承包费143514元给黎某兴等二人。

　　法官提醒
　　“售后返租”是如今一种常见的房地产开发经营模式，是指房地产开发商以在一定期限内承租或代为出租买受人所购该房地产企业房屋的方式销售商品房的行为。其通常模式为首先由购房者与开发商签订商品房买卖合同；其次双方再签订一个返租协议，约定由开发商向购房者回租该房屋及双方的权利义务等；最后由开发商或委托第三方统一进行经营管理，并向购房者支付租金。
　　然而在司法实践中，“售后返租”往往会涉及大量的法律风险，例如延迟交房、房屋质量、返租租金无法按约支付以及次承租人引发的衍生纠纷等问题，导致最终不仅无法实现“以租养贷”的商业目的，反而使得业主的合法权益得不到有效保障，开发商亦陷入涉诉纠纷。
　　返租房风险大，购买要慎重。开发商采取售后包租、返租或给予固定回报方式出售商铺，可能会让投资者面临后期不可掌控等诸多风险。因此，投资者在遇到这种情况时，千万不要轻易相信对方的承诺，一定要谨慎。投资者购房时，一定要查看所售房屋是否为现房，现房是否有抵押、查封或已被出售等限制情况，若不是现房，要明确交楼日期，以此规避“售后返租”陷阱。