信宜市人民政府办公室关于《信宜市城郊社区丰收一、二、三经济合作社“三旧”改造...

信宜市人民政府办公室关于《信宜市城郊社区丰收一、二、三经济合作社“三旧”改造方案》的批复

信府办函〔2024〕11号

市自然资源局：

　　《信宜市城郊社区丰收一、二、三经济合作社“三旧”改造方案》已于2024年2月23日分别经信宜市人民政府十六届第90次常务会议、中共信宜市委十四届第139次常委会会议审议通过。现批复如下：

　　一、同意上报的《信宜市城郊社区丰收一、二、三经济合作社“三旧”改造方案》（见附件）。同意该项目采取村企合作改造模式，通过公开方式选择市场改造主体，对信宜市玉都街道城郊社区丰收一、二、三经济合作社位于信宜市玉都街道城郊社区丰收村的0.88253公顷土地实施全面改造。

　　二、请你局组织改造主体及时按照经批准的改造方案完善有关标图入库、规划用地手续，并签订实施监管协议。请你部门会同相关部门和玉都街道办事处依规依约进行监管，确保该项目有序实施改造。

　　三、该项目涉及征地补偿安置须按照经批准的补偿安置方案及有关规定执行，切实保障有关原权利人的合法权益。征地补偿安置不落实的，不得强行使用被征土地。

　　四、改造方案实施情况须按规定及时报备。

　　五、本批复自印发之日起生效，有效期三年（需在本批复有效期内办理完成规划及用地手续）。

　　附件：信宜市城郊社区丰收一、二、三经济合作社“三旧”改造方案

信宜市人民政府办公室
2024年3月1日

信宜市城郊社区丰收一、二、三经济合作社
“三旧”改造项目改造方案

　　为实施《信宜市城市总体规划（2011-2035）》《信宜市土地利用总体规划（2010-2020年）调整完善》《信宜市“三旧”改造专项规划（2020-2025）》和《信宜市2021年度“三旧”改造实施计划》，我市拟实施“信宜市城郊社区丰收一、二、三经济合作社‘三旧’改造”项目，对位于信宜市玉都街道城郊社区丰收一、二、三经济合作社的旧村庄用地进行改造，改造方案如下：

　　一、改造地块基本情况

　　（一）总体情况。改造地块位于信宜市玉都街道城郊社区丰收一、二、三经济合作社，东至信宜市第二中学，南至育龙湾，西面及北面以自然环境为界，总面积0.88253公顷。

　　改造地块距离信宜汽车客运站0.5km,城东客运站1.5km,信宜火车站2.5km，包茂高速出入口4km，半小时可到达信宜市中心区大部分地区。

　　改造地块范围内公共设施相对匮乏，道路交通体系不完善，没有集中的停车位；无完善的排水系统，现状雨、污水就近排入附近的沟渠；地块内的电话线、网络线、有线电视线等大部分裸露，整体布局混乱，存在较大的用电安全隐患。

　　改造地块范围内用地粗放，产业单一；整体建筑质量参差不齐，卫生环境较差，居住环境有待提升。

　　该项目的推进，有利于缓解地块周边的交通压力；有利于提升改造范围及周边“脏、乱、差”的城市面貌；有利于盘活城市存量土地，提高土地利用效率，完善地块及周边公服配套设施；有利于提高村民的生活水平和改善村民的生活环境，让村民享受城市化带来的红利，从而化解因城市化造成的不和谐音符。

　　（二）土地现状情况。改造地块总用地面积0.88253公顷，不涉及“三地”、征地留用地等其他用地。

　　改造地块现状为建设用地0.88253公顷。按权属划分，涉及信宜市玉都街道城郊社区丰收一、二、三经济合作社属下的集体土地0.88253公顷（建设用地0.88253公顷）。其中，改造主体地块现状为建设用地0.88253公顷，为信宜市玉都街道城郊社区丰收一、二、三经济合作社属下的集体土地，实地在2009年12月31日前已建设使用，并已按规定标图入库，按建设用地进行报批。

　　改造地块现状用途为旧村庄集体建设用地，为信宜市玉都街城郊社区丰收一、二、三经济合作社历代世袭使用，现有总建筑面积5734.98平方米，建筑基底面积3888.89平方米，容积率为0.65。改造地块拆除建筑面积5734.98平方米，地块为旧村庄用地，不涉及产出效率。

　　（三）标图入库情况。改造范围内的主体地块0.88253公顷已标图入库，图斑号为44098320132。

　　（四）规划情况。改造项目地块0.88253公顷用地符合国土空间总体规划，符合“三旧”改造专项规划，符合详细规划，在《信宜市东镇街城郊社区丰收一、二、三经济合作社“三旧”改造方案及单元规划》详细规划中安排为二类居住用地（兼容商业用地）。

　　二、改造意愿及补偿安置情况

　　（一）改造意愿情况。信宜市玉都街道城郊社区丰收一、二、三经济合作社已按照法律法规及茂名市“三旧”改造政策规定，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况、补偿安置方式及标准等事项充分征求信宜市玉都街道城郊社区丰收一、二、三经济合作社农村集体经济组织和村民的意见，并经该农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上代表同意。

　　（二）补偿安置情况。

　　补偿安置方案：

　　信宜市玉都街道城郊社区丰收一、二、三经济合作社根据城市总体规划，对本村“三旧”改造所属范围内按项目要求进行征收、整体拆迁、统一规划建设。有集体或国有土地使用证、房产证、不动产登记证明登记的房屋及土地（面积以登记证的基底面积为准），置换商品房、商铺或车位；没有以上登记证件的房屋或土地均已货币方式进行补偿。置换方式货币补偿方式如下：

　　1.置换商品房比例为1：1.5；

　　2.置换商铺比例为1：1；

　　3.置换车位比例为1：1.2；

　　4.其他拆迁补偿按信宜市标准进行，征地费用、拆迁补偿费用及工作费用等一切费用由改造主体负责。

　　补偿安置方案落实情况：补偿安置方案经丰收一、二、三经济合作社村民内部讨论表决同意。

　　（三）开展社会稳定风险评估情况。改造项目为旧村庄集体建设用地转为国有建设用地改造地块涉及征收土地0.88253公顷，已按规定开展社会稳定风险评估。根据社会稳定风险评估结果，主要存在房屋拆迁中的钉子户可能需要维稳、如安置房的建设滞后，影响群众回迁，将导致群众情绪不稳风险。风险的防范或化解措施为协商调解，责任主体为信宜市相关政府部门，协助单位为信宜市玉都街道城郊社区。

　　三、改造主体及拟改造情况

　　该改造项目属于全面改造类型，拟采取村企合作改造模式，通过公开招标方式确定改造主体。

　　该项目拟通过公开方式确定的改造主体实施全面改造，其中拆除重建用地0.88253公顷，拆除建筑面积为5734.98平方米，新建建筑面积44038.24平方米，用于二类居住用地用途（兼容商业用地），容积率为4.99。改造主体财务内部收益率约为12%。

　　四、需办理的规划及用地手续

　　改造项目范围内0.88253公顷土地已按规定编制“三旧”改造单元规划，并参照控制性详细规划相关规定履行单元规划报批程序报信宜市人民政府审批通过（信府办函〔2022〕25号）。

　　改造项目范围内0.88253公顷用地需办理旧村庄集体建设用地转为国有建设用地手续。完善上述用地手续后，拟采用协议出让方式供地。

　　五、资金筹措

　　项目改造成本为17503.66万元，拟投入改造资金为17503.66万元，拟筹措资金方式包括自有资金、合作单位投入、银行借贷、市场融资等。其中，第一期拟投入改造资金6126.28万元，第二期拟投入改造资金6126.28万元，第三期拟投入改造资金5251.10万元。

　　六、开发时序

　　项目开发周期为三年，拟分三期开发。计划首期开发时间为2025年1月（如未完成供地手续，则顺延至交地一年内动工）至2026年1月，开发面积0.5132公顷，主要实施部分道路、市政、广场等基础设施建设，其中规划区东侧8米道路建成后移交政府相关部门管理使用；第二期时间为2026年1月至2027年1月，开发面积0.1861公顷，主要实施复建住宅及部分融资住宅、商业设施；第三期时间为2027年1月至2028年1月，开发面积0.1832公顷，主要实施融资住宅建设。

　　七、实施监管

　　（一）实施保障

　　通过分析，该方案符合国家、省、茂名市相关政策要求，经济平衡方案可行，改造方案合理，同时提出建设质量及竣工时间等保障要求，确保项目顺利实施。

　　1.建设质量保障。改造主体按照经批复的改造方案组织建设，如违反相关规定组织建设，将责令其停工整改，整改期间产生的经济损失由改造主体承担，涉及违法违规行为的，改造主体还应承担相应的法律责任。

　　2.竣工时间保障。经批准实施，须在规定时间内申请办理用地、规划等相关手续，并按照土地出让合同在约定时间动工完成。

　　3.资金保障。充分发挥市场配置资源的基础性作用，始终坚持利用市场开放的机制，引进多元投资，不断拓宽融资渠道，扩大投资规模，充分利用国内外金融机构贷款以及相关的金融组织，扩大优惠贷款规模，积极发挥企业融资作用，鼓励企业按照现代企业制度的要求，运用股份制、合资、合作等方式，建立投资多元化的经济实体，充分利用资本市场，做好资金保障。复建安置资金监管需符合《茂名市人民政府关于印发<茂名市人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的实施细则>的通知》要求。

　　4.施工安全保障。落实安全责任、实施职责管理，施工事项经理部承受控制、管理施工生产进度、成本、质量、安全等目标的职责。因此，必须同时承受进行安全管理、实现安全生产的职责。施工事项应通过监察部门的安全生产资格审查，并得到认可。

　　（二）实施监督

　　1.政府监督。改造方案实施过程中，由监督主体对其合法性、合规性进行监督，保障改造项目顺利实施。

　　2.公众参与。积极倡导市民公众参与讨论、批评、监督和建言献策，促进更新改造实施。加强舆论监督，防止和杜绝城市规划与建设中的各种不正之风。



来源：信宜市人民政府网