信宜市人民政府办公室关于《信宜市城郊丰收村大坡顶“三旧”改造方案》的批复

信宜市人民政府办公室关于《信宜市城郊丰收村大坡顶“三旧”改造方案》的批复

市自然资源局：

　　《信宜市城郊丰收村大坡顶“三旧”改造方案》已于2024年2月23日分别经信宜市人民政府十六届第90次常务会议、中共信宜市委十四届第139次常委会会议审议通过。现批复如下：

　　一、同意上报的《信宜市城郊丰收村大坡顶“三旧”改造方案》（详见附件）。同意该项目采取企业自改模式，由信宜市华伟物业投资有限公司作为改造主体，对信宜市华伟物业投资有限公司位于信宜市城郊丰收村大坡顶的0.5473公顷土地实施全面改造。

　　二、请你局组织改造主体及时按照经批准的改造方案完善有关标图入库、规划用地手续，并签订实施监管协议。请你部门会同相关部门和玉都街道办事处依规依约进行监管，确保该项目有序实施改造。

　　三、该项目涉及征地补偿安置须按照经批准的补偿安置方案及有关规定执行，切实保障有关原权利人的合法权益。征地补偿安置不落实的，不得强行使用被征土地。

　　四、改造方案实施情况须按规定及时报备。

　　五、本批复自印发之日起生效，有效期三年（需在本批复有效期内办理完成规划及用地手续）。

　　附件：信宜市城郊丰收村大坡顶“三旧”改造方案

信宜市人民政府办公室
2024年3月1日

信宜市城郊丰收村大坡顶
“三旧”改造方案

　　为实施《信宜市城市总体规划（2011-2035）》《信宜市土地利用总体规划（2010-2020年）调整完善》《信宜市“三旧”改造专项规划（2020-2025）》和《信宜市2021年度“三旧”改造实施计划》，我市拟实施“信宜市城郊丰收村大坡顶‘三旧’改造项目”，对位于信宜市城郊丰收村大坡顶的旧城镇用地进行改造，改造方案如下：

　　一、改造地块基本情况

　　（一）总体情况。改造地块位于信宜市城郊丰收村大坡顶，东至信宜市第二中学，南至育龙湾，西面及北面以自然环境为界，总面积0.5473公顷。

　　改造地块距离信宜汽车客运站0.5km,城东客运站1.5km,信宜火车站2.5km，包茂高速出入口4km，半小时可到达信宜市中心区大部分地区。

　　改造地块范围内公共设施相对匮乏，道路交通体系不完善，没有集中的停车位；无完善的排水系统，现状雨、污水就近排入附近的沟渠；地块内的电话线、网络线、有线电视线等大部分裸露，整体布局混乱，存在较大的用电安全隐患。

　　改造地块范围内用地粗放，产业单一；整体建筑质量参差不齐，卫生环境较差，居住环境有待提升。

　　该项目的推进，有利于缓解地块周边的交通压力；有利于提升改造范围及周边“脏、乱、差”的城市面貌；有利于盘活城市存量土地，提高土地利用效率，完善地块及周边公服配套设施；有利于提高村民的生活水平和改善村民的生活环境，让村民享受城市化带来的红利，从而化解因城市化造成的不和谐音符。

　　（二）土地现状情况。改造地块总用地面积0.5473公顷，不涉及“三地”、征地留用地等其他用地。

　　改造地块现状为建设用地0.5473公顷。按权属划分，涉及信宜市华伟物业投资有限公司实际使用的国有土地0.5473公顷（建设用地0.5473公顷）。其中，改造主体地块现状为建设用地0.5473公顷，为信宜市华伟物业投资有限公司实际使用的国有土地（其中0.1987公顷为国有出让土地），实地在2009年12月31日前已建设使用，并已按规定标图入库，按建设用地进行报批。

　　改造地块现状用途为旧城镇建设用地，为信宜市华伟物业投资有限公司自1995年10月开始使用，其中0.1987公顷已按规定办理用地报批等手续；0.3486公顷无合法用地手续，拆除建筑面积3200平方米，容积率为0.58。地块为旧城镇居住用地，不涉及产出效率。

　　（三）标图入库情况。改造范围内的主体地块0.5473公顷已标图入库，图斑号为44098302033。

　　（四）规划情况。改造项目地块0.5473公顷用地符合国土空间总体规划，符合“三旧”改造专项规划，符合详细规划，在《信宜市城郊丰收村大坡顶地块“三旧”改造项目单元规划》详细规划中安排为二类居住用地。

　　二、改造意愿及补偿安置情况

　　（一）改造意愿情况。信宜市华伟物业投资有限公司已按照法律法规及茂名市“三旧”改造政策规定，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况、补偿安置方式及标准等事项充分征求原权利人的意见，并经全部原权利人同意。

　　（二）补偿安置情况。改造项目为原权利人信宜市华伟物业投资有限公司采取企业自改模式改造，不涉及补偿安置。

　　（三）开展社会稳定风险评估情况。该项目为旧城镇改造原权利人采取企业自改模式改造项目，不涉及土地征收，无需开展社会稳定风险评估。

　　三、改造主体及拟改造情况

　　该改造项目属于全面改造类型，拟采取企业自改模式，由信宜市华伟物业投资有限公司作为改造主体。

　　该项目拟由信宜市华伟物业投资有限公司作为改造主体实施全面改造，其中，拆除重建用地0.5473公顷，拆除建筑面积3200平方米，新建建筑面积27365平方米，用于二类居住用地用途，容积率为5.0。改造主体财务内部收益率约为12%，公益性用地按20%比例移交（移交方式根据批准的规划条件确定）。

　　四、需办理的规划及用地手续

　　改造项目范围内0.5473公顷土地已按规定编制“三旧”改造单元规划，并参照控制性详细规划相关规定履行单元规划报批程序报信宜市人民政府审批通过（信府函〔2019〕9号）。

　　改造项目范围内0.3486公顷用地需办理集体建设用地征收手续。完善上述用地手续后，拟采用协议出让方式供地。

　　五、资金筹措

　　项目改造成本为22699万元，拟投入改造资金为22699万元，拟筹措资金方式包括自有资金、合作单位投入、银行借贷、市场融资等。

　　六、开发时序

　　项目开发周期为3年，拟分一期开发。开发时间为2025年1月（如未完成供地手续，则顺延至交地一年内动工）至2027年12月，开发面积0.5473公顷。

　　七、实施监管

　　（一）实施保障

　　通过分析，该方案符合国家、省、茂名市相关政策要求，经济平衡方案可行，改造方案合理，同时提出建设质量及竣工时间等保障要求，确保项目顺利实施。

　　1.建设质量保障。改造主体按照经批复的改造方案组织建设，如违反相关规定组织建设，将责令其停工整改，整改期间产生的经济损失由改造主体承担，拒不整改或规定期限内未完成整改的，改造主体还应承担相应的法律责任。

　　2.竣工时间保障。经批准实施，须在规定时间内申请办理用地、规划等相关手续，并按照土地出让合同在约定时间动工完成。

　　3.资金保障。充分发挥市场配置资源的基础性作用，始终坚持利用市场开放的机制，引进多元投资，不断拓宽融资渠道，扩大投资规模，充分利用国内外金融机构贷款以及相关的金融组织，扩大优惠贷款规模，积极发挥企业融资作用，鼓励企业按照现代企业制度的要求，运用股份制、合资、合作等方式，建立投资多元化的经济实体，充分利用资本市场，做好资金保障。复建安置资金监管需符合《茂名市人民政府关于印发<茂名市人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的实施细则>的通知》要求。

　　4.施工安全保障。落实安全责任、实施职责管理，施工事项经理部承受控制、管理施工生产进度、成本、质量、安全等目标的职责。因此，必须同时承受进行安全管理、实现安全生产的职责。施工事项应通过监察部门的安全生产资格审查，并得到认可。

　　（二）实施监督

　　1.政府监督。改造方案实施过程中，由监督主体对其合法性、合规性进行监督，保障改造项目顺利实施。
　　2.公众参与。积极倡导市民公众参与讨论、批评、监督和建言献策，促进更新改造实施。加强舆论监督，防止和杜绝城市规划与建设中的各种不正之风。

来源：信宜市人民政府网