执行人员化身“侦探”巧解司法网拍难题

房屋地段优越格局好，起拍价格大大低于市场价，近万人关注却无人问津屡次流拍，这是为何？近日，信宜法院执行局成功将司法拍卖房屋交吉给买受人，破解了这个困扰执行人员4年多的难题。

案情回放
2014年5月，凌某以承包建筑工程需购买材料为由向信宜市某银行贷款300万元，并以其名下位于茂名市某房地产作为借款抵押并办理了抵押登记，其妻子王某作为借款人的配偶共同签订了借款合同，双方约定借款期限为2年，凌某须分别于2015年5月偿还借款30万元、2016年5月偿还借款270万元。取得借款后，凌某虽然偿还过部分借款本金及利息，但直至2015年11月，凌某仍未能完成第一期还款义务，尚欠信宜市某银行借款本金299万多元及利息8.6万多元。信宜市某银行经多次催收无果后，无奈之下将凌某诉至法院，请求判令凌某及其妻子王某共同偿还尚欠的借款本金及利息，对依法处置凌某用于抵押贷款的房产所得价款享有优先受偿权等。信宜法院经审理查明案件事实，依法判决支持原告的诉讼请求。

执行人员劝说凌某父母

“便衣探查”
判决生效后，凌某未能履行生效判决确定的义务，案件转入执行程序，执行人员经查询未能查找到凌某及王某名下有可供执行的资金，遂依法查封其用于借款抵押的房产并进行评估拍卖。几年间，凌某及王某的房屋拍卖工作令执行人员十分头疼，虽然司法网拍页面显示该标的物关注人员很多，且点击有意向参加拍卖的人也不在少数，但直至拍卖开始也无人报名参加，该标的物第一次网拍无疾而终。第二次网拍与第一次网拍大同小异，众多人关注却无人问津，执行人员经过走访也无法查找到问题根源，该标的物的司法网拍工作被迫中止。

2021年，信宜法院以开展“我为群众办实事”活动为契机，集中开展执行积案清理飓风行动，该案被分配到素有“执行三剑客”之称的李继生团队手中，该执行团队经分析认为，涉案标的物各方面条件十分优越，按司法网拍特点来看，属于较容易成交的标的物，为何会出现大量围观却无人问津的情况，十分可疑。为了有效实现申请执行人的合法权益，该团队立志啃下这个骨头案，遂确定了“便衣探查”的工作思路。随后，团队人员分别以有意向参与拍卖的身份到该房产所在街区进行走访打听，果然一举查明该房产难以拍卖的问题症结。原来，凌某用于抵押的房产由其年迈的父母带着凌某年幼的儿女居住，据凌某父母的邻居反映，凌父脾气不太好，对前来打听房产情况的人员动辄谩骂。邻居还好意提醒，即使拍下凌某的房屋，按照凌父的性格，根本无法清退交吉。至此，执行人员终于确定了该案执行难的关键问题。

停水停电

善意文明执行
如何妥善安置凌某父母及子女，成功腾退房屋，成为摆在执行人员面前的难题。确定案件执行关键点后，本着善意文明执行的理念，执行人员探索出合理的执行方案，即在该房产拍卖所得款中分配出合理的款项支付凌某的父母子女租房居住费用，剩余的款项用于支付给申请执行人，该方案也得到申请执行人的支持。随后，执行人员便开始了艰难的劝说之路。他们多次登门拜访，无论凌父如何谩骂，都耐心向其辨法析理，一次被拒就上门两次，两次被赶出门就多走几趟，吃了“闭门羹”就电话与凌父沟通。在执行人员看来，保障申请执行人的合法权益重要，保障凌某年迈的父母及年幼的子女居住权也一样重要。然而，凌父的固执让执行人员十分无奈，为了彰显司法权威，执行人员经向供电供水部门申明相关情况后，由相关部门对该房屋采取停水停电措施。功夫不负有心人，在执行人员刚柔并济的震慑与劝说下，凌父终于被执行人员合法合理更兼顾人情的劝说打动，执行人员趁热打铁，找到环境舒适的出租屋介绍给凌父前往查看，凌父也同意了执行方案，并租赁了房屋。房屋顺利腾退后，执行人员马不停蹄开展该标的物的第三次司法网拍工作，果不其然，该标的物再次得到众多有意者围观，然而与前两次不同的是，这次许多人都踊跃报名参与拍卖。日前，该标的物成功完成司法网拍程序，并成功交吉给买受人。

该房屋成功腾退拍卖

今年以来，信宜法院持续坚持善意文明执行理念，通过创新执行方式方法，拓宽执行渠道，依靠执行指挥中心分析、研判、处置涉案财产，特别是加大对疑难案件的执行力度，依法执结一批疑难复杂案件。财产变现是涉金融债权执行的最大难题，也是兑现债权人权益的关键环节，信宜法院充分利用网络司法拍卖，先后进行司法拍卖76次，处置标的4000余万元，其中拍卖房产16宗，车辆2宗，股票债券1宗，切实提高财产处置效率，既维护了当事人的合法权益，又为保障金融市场秩序与安全、优化法治化营商环境提供了有力保障。

来源：信宜市人民法院

新里贺科村中国银行宿舍旁边路口那栋楼二拍了。原来300多万都有人敢拿，现在183万都没人敢拍。是什么原因？