浅谈XY房地产投资
本帖最后由 兄弟贸易 于 2018-8-24 16:55 编辑最近大家讨论的热点，我也闲来无事，也发表下自己的意见。
首先，目前的XY房地产是否还值得投资？
对此，有看多者，也有看空者，有漠不关心的，也有兴趣勃勃的。所谓论坛，3流9教，不乏炒楼者卖力吆喝。。。
说到房地产，不能只看到房地产，因为房地产是有周期的；谈房产也脱离不了周围的政治经济环境。。。。
我说下我的看法：
A) 国际/国内大环境 今时今日的国际环境也已经和08年环境可比了。国内经济发展3驾马车的“（1）出口（2）消费（3）投资”都在不同程度上出现了问题。出口刚遇上中美贸易战，一 方面我们产的产品难以出去，另外，我们对美征税，我们自己生活成本也将提高；消费，因为在“医疗，教育，养老”的新的三座大山的压力下，在房地产的吸血 中，许多人都捂紧了钱包，消费乏力。这个你我都有体会。靠投资拉动GDP，已经被证明行不通了，从2000年代投资1RMB，产生2.5RMB的GDP，到目前投资1RMB 才生产0.4RMB的GDP来看，得不偿失。这意味着什么？意味着投资的钱不再进入经济循环的道路上，（跑到了房地产上了）称为死钱了。
B) 地产商和ZF关系 国家是房地产大发展的既得利益者。目前地产行业对其他行业已经有了挤出效应了，才开始拼命回归“房子不是来炒的”，积重难返。但是按照目前地方ZF的债务情 况来看，中央ZF希望能控制房地产，而地方ZF和地产商有着天然的好感，而且是统一战线，山高皇帝远，你懂的。地方ZF分分钟可能不听从中央这支笛。。。。
C) XY房价与周边对比（2017年数据）
file:///D:/users/GUL20055/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image002.jpgfile:///D:/users/GUL20055/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image004.jpgfile:///D:/users/GUL20055/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image006.jpg
总体来看，2手房的成交价格要比新楼贵，这是违反常规的价格水平。新楼的建设时间越短，越靠近现在成本越贵；而目前看来，茂名地区2手房的价格远高于新房价格，一个原因可能是2手房是市中心房子，新房可能是郊区房子。另一个可能性是新楼盘迅速经过2手交易，实际成交的2手房很可能是物理上的1手新房，而且，这个可能性很大。
D)XY收入水平（2017年统计）
没有中石化等支撑的XY，我相信收入会更加低。。。。
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E) XY供房压力（例）
以120方的3房2厅，毛坯6,000RMB/方的前提来计算的结果如下：
总额：72万 首期：21万（3成） 其他：4万（含费税等） 装修：10万（预估） 月供：3300RMB/月（20年）
房子从入手到装修入住的初期成本（含装修）约为35万，月供3300RMB/月左右。
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按照以上计算的前提，XY本地工作买楼所需要的年份计算如下：
（例1）外出打工人员 月薪：5000RMB/月，省吃俭用每月剩4K，年入4.8万的前提 首期：21万/4.8万=5年（首期）
（例2）一般公务员 参照网上整理的2017年茂名公务员的待遇水平如下： file:///D:/users/GUL20055/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image011.png 从以上看来，差点的5W，好些的7~8万左右，取平均值6万计算，首期=21W/6W=4年。
（例3）教师群体 根据XY教育信息显示，XY的教师职工总人数为约14359人（2017年数据）。 根据之前ZF所说的“教师和公务员待遇看平”这一信息来看，教师买楼的首期时间和公务员差不多。
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以上都是理论计算的首期所需的年份，实际上因各种开支不同而实际所需的时间远在此之上；特别是在月供上，每月3000RMB以上的供楼压力，对于普通的XY人民来说，应该是一个压力。按照国际上的标准，供楼费用超过收入的50%将会对生活质量有较大的影响。
现实生活中，国家之前提倡的“6个钱包”论，显然易见。身边买房的人首期普遍通过向亲属或者朋友借款交首期的人不在少数。既有首期借款的压力，又有供房的压力（连续20年），还有装修费用的压力。在此之外，还有一个大家都没有想到的风险就是，万一楼市泡沫破灭，楼价大幅下跌才是压垮购房者的最后一根稻草。
对于炒楼的那些人，也就是交了首期，月供而不装修的成本会是怎样？我们可以估算一下：
炒楼成本：21W（首期）+4W手续+每月3300RMB楼房面积：120方
炒楼也就是要在房价上涨中赚取价差获利，在不计算首期投入的前提下，如果要2年内不亏损，楼价必须上升：上升幅度=（3300X12月X2年+40000）/120=993RMB/方（也就是说房子买下来，2年内涨价1000RMB才保本）
F) 其他论调
1） 所谓工资增长论 工资永远不会持续增长，随着大量企业逃离中国转移东南亚，以及智能化，低级劳动力越来越充足。君不见，珠三角的工资从10多年前就是2~3000，到现在也是 大概维持现在的水平。XY的工资2000~3000占主流。工资增长不会长期维持，增长的前提是，AA)老板赚了大钱BB)老板舍得发钱。目前这2个前提不存在，但是周 围人工成本确实在涨，很多是被动涨薪，但是本身就不赚钱还涨薪，难道可以长期这样维持吗？
2） 所谓人口增长 大城市的虹吸现场，人口往发达城市发展，这个是必然现象，古今中外都一样。城市要留得住人口，必须提供城市生活必须的基本条件，简单来说，收入必须能够 让他能够生存得下才行。XY一无工业，2无所谓旅游资源，所以年轻人才外出，这就是所谓虹吸现象。当然，珠三角地区楼价太高，现在也出现了挤出效应。部分 人大城市购房无望，退一步，乡下家里还有老人，所以希望从乡下搬到XY市区，这也就是所谓的城市化。
G）茂名2017年房产统计数据
file:///D:/users/GUL20055/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image015.jpgfile:///D:/users/GUL20055/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image017.jpgfile:///D:/users/GUL20055/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image019.jpg（信宜2017平均网签价格=56.47亿/109.20万=5,171RMB/平）（化州2017平均网签价格=37.53亿/70.19万=5,346RMB/平）（高州2017平均网签价格=52.13亿/80.12万=6,506RMB/平）
file:///D:/users/GUL20055/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image021.jpgfile:///D:/users/GUL20055/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image023.jpg
总结：
1）能否再涨下去，看国。佳政策是否真正落实2）现在时期买楼，成本不小，利润不大，风险不小，好自为之。
这么专业~ 独孤星夜 发表于 2018-8-24 16:51
这么专业~
一般般吧。。
不要空谈。。。。
我觉得信宜的房价不能和工业结合来讨论。对大部分人来说，信宜是家，是家的地方就要有房子，需求不会少。只要中国经济不倒，信宜房价就不会有问题。 本帖最后由 1365305138 于 2018-8-25 15:17 编辑
信宜的商品房好大套的，都是120至150平方为主。 楼主分析详细，不错，这是最近看到的比较好的文章。两三年前在信宜风情网看到过一篇珠海×联写的信宜房地产分析报告，文章提到，碧桂园进驻信宜会拉低商品房价格，可惜，实际刚刚相反。 两种人可以买楼
1.刚需的
2.手头有几十万闲钱的，没有投资路数的，存银行是贬值的。 深度好文，一般人看不懂，我选择不看…… 别人有钱，别人就买，还有，高州比信宜的收入高一点点，但是他们的房价已经过万了，所以信宜的房价！不管有谁会不会买？反正他也不见得贱卖，也不管投资房地产会不会赚钱，但是还有很多人想投资，你看上次才卖掉两块地，每块地都是以亿计的，所以说，看的地买的那么贵，你觉得房价会降吗？在珠三角打工能有多少钱收入？但是他们的房价两三万了，有谁能买得起呢？唉，等到我有钱了，我一定自己做一栋别墅，就三四十万，根本不担心房价，它爱涨多高就涨多高，其实，信宜的楼盘购买力，不是只看本地的收入的，很多人都是在外面赚了钱回来买房，不过谁都想房价低，但是现实吗？现在都7000多8000了，离1万还远吗？我们慢慢等，看房价会涨到如何？希望信宜的商品房能够降价大促销，让人人都能买得起房，其实信宜的房价，再打个五折就合理了，3000~4000左右。
房产托，中介，入坑不甘者会一厢情愿地告诉你们，要有自己的家“没房前我睡桥头了？”，房子会保值“贷款还利息年支出远比通胀高怎么保？”，信宜有钱***把都买了房“那我以后卖给谁卖给没钱人？”…… 1365305138 发表于 2018-8-25 10:41
信宜的商品房好大套的，都是120至150平方为主。
这样更死，总价更高，更难转手 她的眼光似梦幻 发表于 2018-8-25 19:12
这样更死，总价更高，更难转手
错，信宜是大套的抢手，大家都是抢两厅四房的，两厅三房的反而不那么受众，特别是现在放开二胎后，大套的四房更抢手。
1365305138 发表于 2018-8-25 19:27
错，信宜是大套的抢手，大家都是抢两厅四房的，两厅三房的反而不那么受众，特别是现在放开二胎后，大套的 ...
别再扯什么人口大县城了，全国超百万人口的县城过百，更山更卡拉的也大把，他们都撑不住了，就信宜特别了？ 她的眼光似梦幻 发表于 2018-8-26 09:39
别再扯什么人口大县城了，全国超百万人口的县城过百，更山更卡拉的也大把，他们都撑不住了，就信宜特别了 ...
你看看信宜周边县市的房价再说啦，昨日罗定又一楼盘开盘，罗定人直呼“房价涨到怀疑人生”。