不动产登记三十问

不动产登记三十问

　　——《不动产登记暂行条例》重点内容解读

　　1、什么是不动产？

　　《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。按照一般理解，以是否能够移动及位置移动是否会减损价值标准，可以将财产分为动产与不动产。动产就是可以移动且移动并不会损害其经济价值的财产，如手机。与之相对的，不动产是指不可移动，若发生移动一般会损害其自身经济价值的财产，如土地、房屋。不动产的范围不限于地面以及地面之上，还包括地下的附属物，如地下室。不动产还包括与土地没有分离的林木、海域、水面等。

　　2、什么是不动产登记？

　　根据《条例》第2条的规定，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。简单来说，就是权利人或者利害关系人到登记机构申请，把需要登记的各项刁；动产信息记载到不动产登记簿上的行为。集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，

　　耕地、林地、草地等土地承包经营权，以及建设用地、宅基地和海域的使用权等都将纳入登记范围。

　　首先，登记的内容是刁；动产权利归属和其他法定事项：一是不动产的自然属性信息，如面积、空间、用途等：：二是不动产权利归属，如权利人是谁，权利来源是什么，以及权利的期限等；三是不动产权利的变化情况，如变更了权利人等。

　　其次，负责进行登记的是国家专门负责登记的机构。不动产登记由国家公权力机关进行，是国家专职部门的活动，具体由哪个机关进行，法律法规有明确规定。也就是说，只有法律法规中规定的国家机关才有权力进行不动产登记：

　　最后，登记事项必须记载于不动产登记簿：与不动产相关的信息都需要在不动产登记簿上进行记录，由登记机关保存。信息记载于不动产登记簿，登记行为才算完成。

　　3、为什么要进行不动产登记？

　　根据《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。由此可以看出，对于不动产，登记是法律明确规定必须进行的，这是不动产物权发生效力的前提。

　　第一，不动产的取得与转让都必须经过登记，相关权利人才能获得物权，该不动产才真正归权利人所有。例如，甲将自己的一处房屋卖给乙，两人签订了房屋买卖合同，合同成立并发生效力，但此时房屋的所有权仍属于甲，然后两人到不动产登记机构办理变更登记，将不动产登记簿上甲的名字变更为乙的名字，完成登记程序后，该处房屋才是属于乙的，才成为乙的财产。

　　第二：，不动产登记可以明确物权的归属状况。不动产不能移动，不像动产一样可以简单地以占有的方式表明归属。例如，生活中，——个物件在谁的手中，或者谁正在使用，人们通常就会认为此物件属于谁。然而，不动产却无法以此种形式表明其归属。例如，一个人不能因为站在一间房子里就宣告自己对该房屋享有权利，而必须到不动产登记机构办理登记，从而使自己的权利得到法律上的承认，以此来向他人表明自己对房屋的所有权。

　　第三，不动产登记是物权公示原则的要求与体现。所谓物权公示原则，是指物权的各种变动必须以一种可以公开的、能够表现这种物权变动的方式予以展示，并进而决定物权变动的效力。依法进行的物权公示，具有社会公信力。

　　第四，不动产登记的根本作用在于降低社会交易成本。交易时，通过查询登记事项，可以直接明确不动产的物权信息，降低信息成本，保证交易的安全性与有效性。在不动产权利遭受非法侵害时，权利人可以通过登记事项来保障自身利益，减少纠纷。

　　4、什么是不动产统一登记制度？

　　所谓刁；动产统一登记制度，简单来说，就是以不动产为登记对象，对登记的范围、机构、方式以及相关法律法规进行统一，并整合现有的不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，对不动产登记的各事项进行统一管理的制度。

　　不动产统一登记体现在以下几个方面：一是登记机构统一，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国的不动产登记工作，县级以上人民政府确定一个部门为不动产登记机构专门负责登记工作。二是登记簿统一，记载内容、记载要求、保管要求、永久保存及移交等事项，《条例》都进行了统一规范。三是登记的法律依据统一，《条例》对不动产登记行为进行了统一规范，是不动产统一登记的法律依据。四是信息平台统一，  《条例》对不动产登记信息的共享与保护进行了明确规定，要求建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

　　5、为什么要建立不动产统一登记制度？

　　《条例》出台前，我国原有的不动产登记规范比较分散，由于各部门的登记方法、技术规程等不一致，很容易导致各种不动产权利的重登、漏登现象。分散登记直接导致资源资产利用效益和社会管理效益低，交易活动不安全，公民和社会组织行使物权权利不方便等问题：不动产多头管理、职能重叠、重复登记的问题，刁；利于权利人合法权益的保护。

　　第一，建立不动产统—‘登记制度，有利于更好地保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。不动产登记的目的就是确定不动产的权利归属，并在登记簿上进行记载公示，从而达到保护不动产物权的目的。

　　第二，建立刁；动产统一登记制度，有利于提高政府治理效率和水平。目前，相关不动产管理部门都在办理不动产登记，各个部门都配备了一整套专门的人员、机构、场所以及设施设备等，国家不仅为此多支付人力物力成本．而且由于各部门之间的职能交叉，容易导致各部门之间的争权夺利或者扯皮推诿，降低行政办事效率。建立刁；动产统一登记制度，理顺部门职责关系，将房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记以及海域登记的职责整合由国土资源部一个部门承担，可以大大减少政府行政成本，提高办事效率，提高政府的公信力。

　　第三，建立不动产统——登记制度，有利于方便企业、方便群众，减轻当事人的负担。统一登记之后，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，减少办证环节，可以让当事人少跑路，减轻当事人负担，方便企业和群众。不动产作为老百姓的重要财产，需要有明确的登记法律法规予以保护。

　　6、不动产跨行政区域时如何登记？

　　《条例》确定了不动产登记由不动产所在地的登记机构进行的原则，以行政区域划分地域管辖范围。但是，在现实生活中，有些不动产是跨行政区域的，不仅有跨县级行政区域的，还可能有跨地级甚至省级行政区域的，这时候就会产生由哪个地方的登记机构进行管辖的问题。

　　对此，  《条例》进行了专门规定。跨县级行政区域的不动产登记由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。如果不能分别办理，则先由所跨县级行政区域的不动产登记机构进行协商：协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

　　但是，跨县级行政区域的共同上级主管部门并不一定是县级部门的上一级。如果是跨地市级行政区域的不动产，应由两个地级市的上一级，一般是省级登记主管部门指定；如果恰好这两个地级市又是跨省级行政区域的，那么就由国土资源部来指定办理。

　　例如，一片林地有一部分位于某省甲市A县．另一部分位于某省乙市B县，虽然包括两个县级行政区域，但同时也跨了两个市级行政区域，因此，这片林地的登记由该省的不动产登记主管部门指定办理。

　　7、不动产登记有哪些类型？

　　根据《条例》第3条的规定，不动产登记的类型包括：不动产首次登记、变更登记、转移登记以及注销登记：其他特殊登记类型包括更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

　　首次登记主要指在不动产上第一次设定某种权利时进行的登记：变更登记是指不动产权利状况发生变化时进行的登记；转移登记是指不动产权利人发生变化时进行的登记；注销登记是指不动产权利失去时进行的登记：更正登记是指登记簿记载的事项有错误时，权利人、利害关系人或者登记机构对错误信息进行改正的登记；异议登记是指权利人、利害关系人对登记簿上记载的权利有异议，登记机构将异议载于不动产登记簿；预告登记是指权利人为了保证将来获得权利进行的登记；查封登记是指登记机构根据执行文书等限制不动产变动的登记。

　　对于上述几种登记类型，  《条例》只是以《物权法》为依据，同时在吸收借鉴了《土地登记办法》和《房屋登记办法》等不动产部门规章的基础上，概括性地进行了列举，并没有详细解释。由于不同登记类型的申请条件、申请主体及登记程体情况要以《物权法》、  《土地登记办法》及《房屋登记办法》等其他法律法规为依据。

　　8、不动产登记以什么为单位进行登记？

　　《条例》第8条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。小动产单元具有唯一编码。所谓不动产登记单元是指使不动产特定化一个空间范围作为登记的基本单位，以便以其为基础设立登记簿簿页，并将不动产相关信息在登记簿上予以记载。不动产之间在空间上相互连接，必须从空间上将其相互区分，使之成为独立的物，才能进行登记。且建立统…—的编码制度，每一个基本单元有一个固定编码，既有利于区别不同的不动产，也有利于主管部门对不动产进行管理。

　　作为不动产登记的基本单位，不动产登记单元一般具备以下三个特征：  (1)具有明确的界址或界线。(2)地理空间—亡的确定性与唯一性。(3)具有独立的使用价值。即作为登记单元的不动产能够单独被使用。

　　不同的不动产类型有不同的基本单元。例如，土地的登记以土地权属界线封闭的地块或者空间为基本单元进行。再如，房屋以可以独立使用并且有明确、唯——的编号的特定空间为基本单元，国有土地范围内的成套住房以套为基本单元进行登记，非成套住房以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

　　9、如何理解不动产权利人和利害关系人？

　　刁；动产权利人，是指对不动产享有某项权利的人，包括享有所有权的人，即有权利对不动产进行占有、使用、收益、处分的人，也包括抵押权人、土地承包经营权人、建设用地使用权人、海域使用权人等。

　　利害关系人，是指与登记的不动产有一定的现实利益关系，并有可能因登记结果的变动而对其利益产生影响的人。如)T；动产的继承人、仲裁案件或者诉讼案件的当事人等。

　　例如，不动产登记簿上记载，甲是某一处房屋的所有入，甲欲将该处房屋抵押给乙，并与乙约好到不动产登记机构办理相关登记。但是，丙认为该处房屋属于自己，甲无权将其抵押给乙，故诉至法院，请求法院将该处房屋判给自己。在诉讼的过程中，甲仍是该处房屋的所有权人，是不动产权利人，而该房屋的抵f甲有可能会影响丙的利益，故丙属于利害关系人。

　　10、需要办理登记的不动产权利有哪些？

　　根据《条例》第5条的规定，需要办理登记的不动产权利包括：(1)集体土地所有权；(2)房屋等建筑物、构筑物所有权；(3)森林、林木所有权；(4)耕地、林地、草地等土地承包经营权；(5)建设用地使用权：(6)宅基地使用权：(7)海域使用权：(8)地役权：(9)抵押权；(10)法律规定需要登记的其他不动产权利。

　　其中，前三项属于所有权，权利人可以占有、使用、收益、处分，包括国家所有的森林和林木所有权，集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩、森林、林木和林地所有权，以及个人所有的房屋、林木所有权等。第(4)项至第(8)项，权利人可以占有、使用、收益，但是不能处分。对于第(9)项抵押权，日常生活中常见的是房屋抵押。

　　11、房屋需要办理什么登记？

　　房屋登记是指登记机构依法将房屋权利和其他事项在登记簿上予以记载的行为。当事人在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书申请办理首次登记。当房屋因转让而发生所有权变更时，转让双方应当共同到不动产登记机构中请所有权转移登记。此外，房屋涉及的登记还包括异议登记、预告登记、地役权登记、抵押权登记等。

　　房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。至于基本单元如何确定，分以下三种不同的情形：第一，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。第二：，集体土地范围内村民住房，以宅基地．卜独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、问等有固定界限的部分为基本单元进行登记。第三，非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

　　12、土地需要办理什么登记？

　　根据《：亡地登记办法》第2条的规定，土地登记是指将国有上地使用权、集体上地所有权、集体上地使用权和：仁地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于—-仁地登记簿公示的行为。国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权：集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权(不含土地承包经营权)。依法改变·仁地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。上地变更登记是指因土地权利人发生改变，或者因：卜地权利人姓名或名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记，包括了《条例》规定的转移登记与变更登记。需要注意的是，土地用途是依照土：地利用规划确定的，因此，申请人因改变土地用途而申请变更登记时，不动产登记机构的工作人员要审查其是否符合规划，是否有合法的审批文件等。

　　因土地征用、划拨、土地使用权依法收回、抵押终上亡或因自然灾害等原因，土地使用权或所有权消灭的，土地使用者、所有者应持有关证明文件到登记机构申请注销土地登记。

　　根据《土地登记办法》第5条的规定，土地以宗地为单位进行登记。宗地是地籍的最小单元，是指被权属界线封闭的地块或空间，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿．地、大型市政及公共设施用地等。通常情况下，一宗地即是一个权利人所拥有或使用的一个地块。一个权利人拥有或使用不相连的几个地块时，则每一个地块应分别划分宗地。

　　13、林权需要办理什么登记？

　　根据《森林法》的规定，国家所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，都需要登记造册，发放证书，确认所有权或使用权。  《条例》施行之后，登记工作由不动产登记机构统——负责，但其他事项仍由各级林业主管部门负责。

　　根据《林木和林地权属登记管理办法》的规定，林权权利人是指森林、林木和林地的所有权或者使用权的拥有者。林权需要办理的登记主要包括：初始登记、变更登记与注销登记。第一，初始登记即《条例》规定的首次登记。第二，林权发生变更的，需要办理变更登记。第三，林地被依法征收、征用、占用或者由于其他原因造成林地灭失的，原林权权利人应当办理注销登记。

　　14、不动产权利期限有多长？

　　不动产权利期限就是不动产权利存续的期间，不同的不动产权利类型，其权利期限也不一样，对此，相关法律法规都有明确的规定。根据《物权法》、  《农村土地承包法》、  《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《海域使用管理法》等法律法规，对不动产权利期限的规定主要有以下几种情形。

　　第一、耕地、草地、林地等土地承包经营权的期限。根据《农村土地承包法》第20条的规定，耕地的承包期限为30年，草地为30年至50年，林地为30年至70年，种植特殊林木的林地，经国务院林业行政主管部门批准，承包期还可以延长。

　　第二、建设土地使用权的期限。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，土地使用权出让的最高年限按用途确定：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。但是，根据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　第三、海域使用权的期限。根据《海域使用管理法》第25条、第26条的规定，海域使用权的最高期限，按照下列用途确定：(1)养殖用海15年；(2)拆船用海20年；(3)旅游、娱乐用海25年；(4)盐业、矿业用海30年：  (5)公益事业用海40年：(6)港口、修造船厂等建设工程用海50年。此外，如果海域使用权期限届满，但海域使用权人需要继续使用，应当至迟于期限届满前两个月向原批准用海的人民政府申请续期。原批准用海的人民政府应当批准，除非根据公共利益或者国家安全需要收回海域使用权。准予续期的，海域使用权人应当依法缴纳续期的海域使用金。

　　第四、地役权的期限。  《物权法》第161条规定，地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等的剩余期限。

　　第五、抵押权的期限。抵押权的期限一般与债权的期限相同，但是，抵押权到期，并刁；意味着抵押权消灭，登记机构不得主动注销抵押权登记：  《土地登记办法》第55条明确规定，土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。

　　15、不动产登记程序包括哪些环节？

　　《条例》第三章对不动产登记程序作了专门规定，一是为了规范登记机构的登记行为，防止权力滥用，为登记机构工作人员提供指导；二是使登记申请人明确登记流程，节约登记成本，更好地维护自身合法权益。在建立不动产统一登记制度的要求下，登记机构进行登记的程序也必须统一，各级不动产登记机构应当按照《条例》规定的程序进行登记。根据《条例》的规定，不动产登记程序主要包括以下几个环节：

　　第一，申请。不动产登记申请是指不动产登记申请人向不动产登记机构提出的进行登记的请求。

　　第二，受理。受理是登记机构对符合条件的登记申请予以接受的行为。受理的过程实际上相当于对申请进行初步审查，例如，申请人提交的材料是否齐全，申请材料上的内容与申请登记的事项是否相符，申请形式是否符合法定要求，申请材料的内容之间是否相互对应等等。初步审查合格后，登记机构应当接受申请人的申请，并根据有关规定收取登记费用。

　　第三，审核。不动产登记机构受理中请人提出的登记巾请后，需要对申请登记的事项进行进一步的审核，然后才能作出予以登记或者不予登记的决定。

　　第四，登簿。登簿是指不动产登记机构对符合登记条件的登记事项在登记簿中予以记载的行为。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，登记事项记载于不动产：登记簿时，标志着登记程序完成。因此，登记人员对登记材料审查合格后，应当及时将登记事项记载于登记簿。

　　第五，颁证。颁证是指登记程序完成后，依法向符合条件的申请人核发不动产权属证书或者登记证明。如果不符合登记条件，登记机构不予颁证，并应当书面通知申请人。

　　16、不动产登记如何申请？

　　根据《条例》第14条的规定，不动产登记申请分为单方申请和共同申请两种情况，并且以共同申请为原则，以单方申请为例外。共同申请是指登记的事项涉及两个及两个以上当事人时，涉及的当事人应当…起到登记机构申请登记。当发生买卖、交换、赠与、抵押等使不动产物权发生变动而需要办理登记的情况时，应当由当事人共同申请，因为这些情况往往涉及两方甚至多方当事人的利益，必须达成一致、共同申请，任何一方不能单独决定。举例来讲，甲将房屋卖给乙，或者赠与乙，或者抵押给乙，或者与乙的房屋进行交换，都应当由甲与乙两个人一起到登记机构申请登记，甲或乙都不能单独申请。

　　单方申请是指申请人一方申请登记即可，对于此种情形，《条例》专门进行了列举。除了法律法规规定可以由当事人单方申请外，都需要共同申请。之所以如此规定，是因为在实际生活中，由于不动产所有权发生变动而申请登记的情况较多，而变动通常涉及两方及两方以上当事人，如买卖、赠与等都不可能只存在一方当事人，所以必须要双方、甚至多方达成一致，才能进行相关登记，这也是为了维护交易安全。

　　17、什么情况下可以单方申请登记？

　　根据《条例》的规定，只有在法律法规明确规定可以由当事人单方申请的情况下，才可以单方申请。  《条例》列举了以下几种情况：

　　第一，尚未登记的不动产首次申请登记的。此时尚不存在交易，权利人单方申请即可。

　　第二，继承、接受遗赠取得不动产权利的。继承自被继承人死亡时开始，遗赠自接受遗赠时开始发生效力，两者都不以登记为条件，而且此时原权利人已经死亡，在事实上也就不存在共同登记的可能。这里需要注意的是，继承本身并不需要登记，但是如果继承人想处分所继承的财产，则必须登记。

　　第三，人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的。这种情况下，法律文书或者决定生效的时间，就是不动产物权发生变动的时间，其本身就排除了某—方当事人的意愿。例如，甲与乙因为房屋所有权争议诉至法院，法院将记载于乙名下的房屋判给了甲，则甲可以执生效的判决书直接到登记机构申请登记，而无需乙的同意，乙也不可能与甲共同申请。

　　第四，权利人姓名、名称或者白然状况变化，申请变更登记的。这种情况并不影响实体性的权利，没有改变权利归属，而只是对基本信息的修改，权利人单方申请即可。

　　第五，不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的。这种情况只涉及权利人自己，所以可以单方申请。例如，甲的房屋被烧毁，不复存在，则甲单方申请注销登记即可。

　　第六，申请更正登记和异议登记的。更正登记是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行改正。异议登记是指登记机构将权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记载于不动产登记簿。这两种登记本身都不涉及交易相对方，也就没有共同申请的可能。

　　第七，法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的情形。

　　18、不动产登记申请人有什么法定义务？

　　申请人在向不动产登记机构申请办理登记时，首先，需要根据登记的具体事项，按照相关的法律法规，准备好需要提交的材料。因为如果材料不齐全，很可能无法进行登记。例如，申请人不提交证明自己身份的材料，则登记机构无法确定权利人的真实信息，登记也就无法进行。

　　其次，  《条例》第16条明确规定，申请人应当对申请材料的真实性负责。也就是说，申请人有义务向登记机构提供真实有效的材料，如果申请人提供虚假材料，则需要承担相应的法律责任。根据《物权法》第21条的规定，申请人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。此外，  《土地登记办法》及《房屋登记办法》等也都对申请材料虚假责任进行了规定。再次，根据《条例》第15条的规定，申请人或者代理人应当亲自到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。这是因为不动产一般具有较高价值，是十分重要的财产，登记申请人亲自到场申请登记，有助于登记机构准确了解申请人的真实意思，在一定程度上减少登记错误的发生。当然，在某些特殊情况下，如果申请人确实无法亲自到场申请登记，可由代理人到场代为申请。

　　最后，在不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人应当予以配合。

　　19、登记申请应该提供哪些材料？

　　根据《条例》第16条的规定，申请人在向不动产登记机构申请办理登记时，应当提交下列材料：(1)登记巾请书，内容包括申请人的基本情况、不动产的基本情况、申请的具体事项等内容。(2)身份证明材料，申请人一般提供身份证即可，如果是代为办理，还需要提供代理人的身份证明材料及授权委托书；(3)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书，如建设用地批准书、土地使用权出让合同、抵押合同等，具体需要哪些材料，根据登记的不同事项进行准备。<4)不动产界址、空间界限、面积等材料，主要证明不动产的自然状况，具体需要哪些材料，根据登记的不同事项进行准备。(5)与他人利害关系的说明材料，指能够说明与登记事项有关系的其他人的材料。(6)法律、行政法规以及实施细则规定的其他材料。

　　另外，在《条例》颁布之前，  《土地登记办法》、《房屋登记办法》及《林木和林地权属登记管理办法》等已经分别对土地、房屋及林地登记时需要提交的材料作出了更有针对性的规定，  《条例》只是在其基础上进行了概括与统一，申请人办理土地、房屋或者林地登记时，需要根据登记事项的不同，参考相关办法的规定准备所需材料。

　　20、登记申请书如何准备？

　　登记申请书是由登记机构设计的，由登记申请人填写的记载登记事项的文书。根据《条例》第16条规定，登记申请人向登记机构申请办理登记时，登记申请书是必备材料之一。

　　登记申请书需要填写的基本项目一般由登记机构确定，申请人在申请登记时，按照登记机构提供的范例，将所需信息填写即可。一般包括；申请人的基本信息、不动产的自然状况、申请的具体事项等内容。

　　登记申请书为必备材料，是因为其具有重要意义。第一，不动产登记以依申请启动为原则，登记申请书表明申请人进行了登记申请。第二，登记申请书中记载了需要登记的事项，登记机构不得超越该范围进行登记。但在登记机构依职权进行登记的例外情形下，则不需要登记申请书。

　　21、身份证明材料如何准备？

　　根据《条例》的规定，身份证明材料包括：申请人身份证明材料，代理人身份证明材料，以及授权委托书等，具体材料根据本人申请和代理申请两种不同情形而有所不同。

　　第一，申请人本人申请的情况，有两种不同的情形：一是个人申请，二是企业申请。首先，个人的身份证明材料包括：  (1)我国内地公民申请不动产登记，应当向登记机构提交身份证。没有身份证的，可以提交中国护照、军官证、士兵证等其他有效的身份证明。(2)我国香港、澳门特别行政区的居民申请不动产登记的，应当向登记机构提交香港、澳门特别行政区身份证或者港澳同胞回乡证、来往内地通行证；我国台湾地区居民申请不动产登记的，应当向登记机构提交来往大陆通行证、旅行证或者经确认的身份证。(3)具有外国国籍的人申请不动产登记的，应当向登记机构提交经公证认证的身份证明或护照和外籍人士在中国的居留证件。其次，企业的身份证明包括：营业执照或者登记证书，组织机构代码证，法定代表人(或负责人)的个人身份证或户籍簿。

　　第二，他人代理申请登记的情况。代理他人申请登记时，应当提供代理人的身份证、授权委托书以及能够证明委托事项、代理权限、委托期间等内容的材料，用以证明受托人的身份以及受托权限。

　　22、不动产界址、空间界限、面积等材料如何准备？

　　根据《物权法》第11条及《条例》第16条的规定，当事人申请登记时，应当根据不同的登记事项提供不动产界址、空间界限、面积等材料。由于《条例》针对的是所有不动产，具体到不同的不动产类型在登记时需要准备什么材料，可以参考具体的法规。例如，土地登记按照《土地管理办法》的规定准备相应材料，房屋登记按照《房屋登记办法》的规定准备所需材料。

　　此外，考虑到界址、空间界限、面积等材料报告一般需要由专门人员进行专业测绘，相关测绘报告的专业性、技术性含量比较高，而申请人一般无法自行测量，因此，申请人可以通过委托有资质的专业技术单位进行不动产调查来获得这些资料。但是，这些资料必须符合法定的形式，并经过登记机构的审查，确定符合登记条件后，才能予以登记，否则，申请人就可能要面临登记机构不予受理的风险。

　　23、申请登记时无法提交申请材料原件的如何处理？

　　原则上，登记申请人申请不动产登记时，应当向登记机构提供材料的原件，以便确定材料的真实性。然而，实际生活中，全部要求申请人提供原件是不现实的，对于申请人只能提供复印件的，登记机构也应审查复印的登记申请材料是否真实，这种情况下，就需要有关机关证明申请人提交的复印材料与原件一致。这里的“有关机关”，一般情况下，应当遵循“谁制作、谁证明”的原则来确定，也就是说，原件是由哪个机关制作的，便由哪个机关进行确认。例如，建设单位办理首次登记时，无法提供建筑工程规划许可证的原件，一‘般由规划部门确认建筑工程规划许可证的复印件与原件一致。至于确认的方式，可以开具证明，也可以在复印件上加盖“与原件确认无异”等字样的印章。

　　总之，如果申请人无法提供材料的原件，而只能提交复印件，这种情况也是允许的，但是应当由有关机关对原件与复印件一致予以确认，登记机关审查时如果确认复印件与原件一致，能够保证真实性，登记机构应予以办理。

　　24、哪些情形不予登记？

　　不动产登记机构在审查结束以后，对不符合登记条件的登记申请有权作出不予登记的决定。根据《条例》第22条的规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记。

　　第一，违反法律、行政法规规定的。登记机构在审查、查验等环节，发现登记申请的事项有不符合法律、行政法规规定的，应当不予登记，比如发现提交的证明材料系伪造的。另外，如果与不动产相关的违法违规行为尚未处理或者正在处理，也不得进行登记，比如查封登记尚未解除。

　　第二，存在尚未解决的权属争议的。也就是说，如果申请事项所涉不动产存在权属争议，那么，在权属争议解决之前，登记机关不得对有争议的不动产进行登记。例如，法院正在审理某不动产的权属纠纷，尚未作出判决，无法确定不动产的合法权利人的，则登记机构应当不予登记。

　　第三，申请登记的不动产权利超过规定期限的。关于不动产权利的期限，不同的权利类型有不同的期限，具体情况应依照相关的法律法规来判断。申请人提出申请时，如果权利期限已经超过了法律法规的规定，登记机构不予登记。

　　第四，法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

　　25、不动产登记需要交纳登记费用吗？

　　《条例》没有对申请不动产登记是否交纳费用以及如何交纳费用等作出规定。根据《物权法》第22条的规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。也就是说，申请不动广：登记是需要交纳一定费用的。

　　26、登记完成后，必须核发不动产权属证书或登记证明吗？

　　《条例》第21条规定，不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明：一方面，登记机构在审查完成后，要及时向申请人核发权属证书或者登记证明。另一方面，申请人也要注意，在登记完成后，还需要领取权属证书或者登记证明，并且要注意妥善保管。

　　但是，并不是所有的登记都必须核发不动产权属证书或者登记证明。对于查封登记与注销登记，前者是将查封的情况在不动产登记簿上加以记载，不涉及权利归属，后者是因不动产权利消灭而进行的登记，权利已经不复存在。因此，既不需要发放权属证书，也不需要发放登记证明。    ‘

　　27、不动产权属证书与不动产登记簿相同吗？

　　不动产权属证书是登记机关颁发给不动产权利人的证书或文件，包括不动产的所有权证、使用权证等，是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式，是不动产权利人享有刁；动产物权的证明。简而言之，不动产权属证书是保管在权利人手中的，用以表明权利归属的一种证明。不动产登记簿是记载不动产的权利状况并由登记机关保存的簿册，是证明不动产物权归属和内容的根据。不动产登记簿有以下几个特征：一是由不动产登记机构按照国务院国土资源主管部门的规定统一设立与制作，其他机构、组织与个人无权私自制作不动产登记簿：二是由不动产登记机构统一保管，而并非交由不动产权利人保管；三是能反应不动产的状态以及其上的各种权利变动；四是具备一定的法律效力。总之，不动产登记簿在不动产统一登记制度中处于核心地位，具有十分重要的作用。

　　由此可见，不动产权属证书不是不动产登记簿，虽然都是不动产物权的权属证明，但并不能相互等同，更不能相互替代。两者的区别主要有两个方面：一是保管人不同，不动产权属证书由权利人持有，而不动产登记簿由登记机构统一保管；二是证明的内容不同，不动产权属证书只能证明当前的权利归属，但不动产登记簿不仅能证明当前的权利情况，还能够证明权利变动的过程，

　　此外，在交易的过程中，不动产物权的法律根据是不动产登记簿，而非不动产权属证书，只有在不动产登记簿上进行了记载，交易才真正完成，而不动产权属证书仅能起到表明权利人真实身份以及不动产物权基本情况的作用。以房屋买卖为例，甲将自己的一套房屋卖给乙，双方签订房屋买卖合同，甲向乙出示房产证，以证明其有权处分该房屋，但登记簿上仍是甲的名字，此时乙并不能取得该房屋的所有权，而是必须到登记机构办理登记，才能成为不动产权利人。需要注意的是，根据《物权法》第17条的规定，不动产权属证书与不动产登记簿记载的内容应当一致，如果不一致，则应当以不动产登记簿为准，除非有确凿证据证明不动产登记簿有错误。

　　不动产登记簿有两种形式，一种是纸质形式，—种是电子形式。

　　28、伪造、变造不动产权属证书或登记证明的行为违法吗？

　　不动产权属证书、不动产登记证明是登记机关颁发给权利人作为其享有该不动产物权的证明，是不动产登记簿所记载内容的外在表现。任何单位和个人都不能伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，也不能买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明，否则会严重扰乱不动产交易秩序，给相关利害关系人带来重大损失。因此，这些行为是违法的。

　　根据《条例》的规定，这些违法行为主要包括四类：．一是伪造不动产权属证书或者登记证明，即通过影印、拓印或者仿造等方式非法制造；二是变造不动产权属证书或者登记证明，即通过拼凑、涂改、挖补或者其他方式进行改造；三是买卖伪造、变造的不动产权属证书或者登记证明，即明知不动产权属证书、不动产登记证明是伪造、变造的，仍然进行买卖：四是使用伪造、变造的不动产权属证书或者登记证明，即明知不动产权属证书、不动产登记证明是伪造、变造的，，仍然使用。需要说明的是，伪造与变造不同。伪造通常是指仿照真实有效的证明文件，来复制、仿造新的假证明文件。而变造通常是指在已有的证明文件的基础上，通过某种手段改变文件中已经记录的真实信息，从而以假乱真。

　　29、伪造、变造不动产权属证书或登记证明的后果是什么？

　　对前述四类违法行为，除了由不动产登记机构或者公安机关收缴伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明外，相关责任人还应当承担相应的民事责任、行政责任或刑事责任。

　　第一，民事责任。即相关责任人的违法行为给他人造成损害的，应根据损失情况，依法承担民事赔偿责任，赔偿受害人由此造成的损失。

　　第二，行政责任。如果相关责任人有违法所得的，则没收其违法所得。对违反治安管理规范，尚未构成犯罪的，移送公安机关依法给予治安管理处罚。根据《治安管理处罚法》第52条的规定，伪造、变造或者买卖、使用伪造、变造的国家机关、人民团体、企业、事业单位或者其他组织的公文、证件、证明文件、印章的，处10日以上15日以下拘留，可以并处1000元以下罚款；情节较轻的，处5日以上10日以下拘留，可以并处500元以下罚款。

　　第三，刑事责任。如果构成犯罪，则依法追究刑事责任。根据《刑法》的有关规定，当事人伪造不动产权利证书，可能构成伪造国家机关公文、证件、印章罪。伪造国家机关公文、证件、印章罪中的“证件”，是指由国家机关制作、颁发的，用以证明身份、权利义务或者其他事实的凭证，如工作证、结婚证、户口迁移证、营业执照、驾驶证、律师证等。不动产权属证书和不动产登记证明作为不动产权利人享有不动产权利的证明当然也包含在内。

　　30、谁有权查询不动产登记信息？

　　所谓不动产登记资料的公开查询，是指为方便单位和个人查询不动产权利状况，保障不动产权利人的合法权益，而实行的不动产登记资料公开查询的措施。也就是说，不动产登记信息可以依法查询、复制，查询、复制的内容既包括不动产登记的结果资料，也包括申请时的原始登记资料，还包括不动产登记机构在登记过程中形成和收集的一系列文字和图表资料。之所以允许查询、复制，一方面，有利于保障不动产权利人或不动产权利关系人的合法权益，降低交易成本，维护不动产市场秩序。另一方面，也使不动产登记机构的登记行为置于社会监督之下。《条例》第27条规定，可以查询、复制不动产登记资料的有：不动产权利人及利害关系人：有关国家机关。

　　第一，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。权利人就是在不动产登记簿上记载的不动产物权人，如所有权人、抵押权人、土地承包经营权人等。利害关系人是指与登记的不动产有一定的现实利益关系，可能因登记结果的变动而对其利益产生影响的人，如房屋继承人、诉讼案件的当事人等。需要注意的是，利害关系人在申请查询时需要提供其与不动产登记事项有利害关系的说明材料，而登记机构应当对这些材料进行形式审查，但无需进行实质审查。

　　第二，有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。查询的主体主要包括国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门等。

本公司代理各种类型的不动产权登记证。业务联系电话：8828599或18023982733。多谢合作。